Cách tính chi phí xây nhà chính xác, dễ hiểu cho người chuẩn bị xây nhà

Anh chị đang chuẩn bị xây nhà nhưng vẫn băn khoăn, thậm chí đau đầu khi tính chi phí xây nhà dự tính khoảng bao nhiêu là hợp lý? Thực tế, chi phí xây dựng nhà mới là bài toán cần được tính toán cẩn thận ngay từ đầu, bởi rất khó để chính xác tuyệt đối và hầu hết công trình đều phát sinh thêm khoảng 10–20% ngân sách. Hiểu rõ điều đó, Showroom Hùng Lan sẽ chia sẻ cách tính chi phí xây nhà đơn giản, dễ áp dụng từ A–Z, giúp anh chị chủ động ngân sách, hạn chế rủi ro và yên tâm hơn trong suốt quá trình thi công.

1. Tầm quan trọng của việc tính chi phí xây nhà trước khi thi công

Việc tính chi phí xây nhà trước khi thi công không chỉ giúp gia chủ hình dung được tổng ngân sách dự trù cần chuẩn bị, mà còn là bước quan trọng để tránh rơi vào tình trạng thi công dang dở vì thiếu vốn. Khi có dự toán chi phí rõ ràng ngay từ đầu, anh chị sẽ chủ động hơn trong việc lựa chọn quy mô công trình, phong cách thiết kế và vật liệu xây dựng phù hợp với khả năng tài chính.

Bên cạnh đó, việc dự trù chi phí còn giúp hạn chế tối đa các khoản phát sinh không cần thiết trong quá trình thi công, vốn là nguyên nhân khiến nhiều công trình bị đội giá 10–20% so với kế hoạch ban đầu. Tính chi phí xây nhà trước khi thi công chính là nền tảng giúp quá trình xây dựng diễn ra suôn sẻ, tiết kiệm và đúng kỳ vọng của gia chủ.

2. 2 cách tính chi phí xây nhà phổ biến hiện nay

Hiện nay có 2 cách tính chi phí xây nhà được áp dụng phổ biến nhất là tính theo m² xây dựng và tính theo diện tích tổng thể, bóc tách theo từng hạng mục. Mỗi cách tính đều có ưu và nhược điểm riêng: tính theo m² giúp gia chủ ước lượng ngân sách nhanh, trong khi cách tính theo diện tích tổng thể cho con số sát thực tế hơn, dễ kiểm soát chi phí và hạn chế phát sinh trong quá trình thi công. Cùng tìm hiểu cách tính ngay sau đây:

2.1 Cách tính chi phí xây nhà theo  m² vuông

Cách tính chi phí xây nhà theo m² vuông là phương pháp được nhiều gia chủ áp dụng vì dễ hiểu, giúp hình dung nhanh mức chi phí cần chuẩn bị trước khi xây nhà. Tuy nhiên, chi phí tính theo m² chỉ mang tính ước lượng, chưa phản ánh chi tiết từng hạng mục vật tư, mức độ hoàn thiện hay phong cách thiết kế của công trình.

Bước 1: Tính tổng diện tích xây dựng 

Tổng diện tích xây dựng = Diện tích móng + Diện tích tầng trệt + Diện tích các lầu + Diện tích mái + (ban công/sân thượng nếu có)

Hệ số tham khảo phổ biến thực tế:

• Móng: Móng đơn: 30–40% diện tích sàn, móng băng: 50–70%, móng cọc: 40–60%.
• Tầng trệt, số tầng lầu: 100%
• Ban công: 50–70% tùy đua ra nhiều hay ít.
• Sân thượng: 40–70% có mái che hay không.
• Mái: mái tôn: 20–30%, mái bằng: 40–50%, mái thái: 60–80%.

Lưu ý: Hệ số có thể thay đổi theo thiết kế, địa chất, kết cấu nhà ở. 

Bước 2: Chọn đơn giá theo loại nhà

Mỗi kiểu nhà sẽ có mức chi phí xây dựng khác nhau, phụ thuộc vào kết cấu, số tầng, mức độ hoàn thiện và gu thẩm mỹ của gia chủ. Trước khi áp đơn giá theo m², việc xác định loại hình nhà ở sẽ giúp gia chủ khoanh vùng ngân sách chính xác hơn, tránh tình trạng dự toán quá thấp so với thực tế: 

1) Nhà cấp 4 sân vườn

Nhà cấp 4 có kết cấu đơn giản, thường chỉ gồm móng nông, tường xây, mái và một tầng sử dụng nên chi phí xây dựng thấp nhất trong các loại nhà ở hiện nay. Thời gian thi công nhà cấp 4 nhanh, ít phát sinh nếu mặt bằng thuận lợi. Đây là kiểu nhà phù hợp với gia chủ có ngân sách vừa phải, ít thành viên, ưu tiên công năng và tối giản về hình thức. 

Chi phí xây nhà cấp 4 phụ thuộc nhiều vào:

• Loại mái: Mái tôn có chi phí thấp nhất, trong khi mái bằng hoặc mái thái sẽ tốn kém hơn do phát sinh kết cấu và vật tư.
• Mức độ hoàn thiện: Gạch lát nền, gạch ốp tường, thiết bị vệ sinh, cửa,… càng cao cấp thì tổng chi phí càng tăng.

2) Nhà phố 1 trệt 1 lầu / Nhà ống 2–3 tầng

Nhà phố 1 trệt 1 lầu, nhà ống 2-3 tầng có chi phí cao hơn nhà cấp 4 do kết cấu chịu lực phức tạp hơn. Phần móng, cột, dầm, sàn phải được tính toán kỹ để đảm bảo an toàn cho toàn bộ công trình. Đây là loại nhà phổ biến nhất hiện nay, mức chi phí trung bình – cao.

Chi phí xây nhà phố thường tăng mạnh khi có:

• Ban công đua rộng, giếng trời lớn.
• Thang bê tông cốt thép thay vì thang sắt.
• Nhiều phòng vệ sinh, kéo theo chi phí thiết bị vệ sinh, đường ống, chống thấm.
• Mặt tiền đầu tư trang trí, gạch ốp lát cao cấp, lan can kính, cửa nhôm cao cấp.

3) Nhà có tầng hầm

Nhà có tầng hầm là kiểu nhà tốn chi phí hơn so với nhà ở thông thường. Chi phí xây dựng tầng hầm có thể chiếm 30–50% chi phí phần thô của cả ngôi nhà. Nhà có tầng hầm phù hợp với lô đất nhỏ, cần thêm không gian để xe hoặc kho, nhưng gia chủ cần chuẩn bị ngân sách dư dả và dự phòng phát sinh cao.

Nguyên nhân khiến chi phí tăng lên:

• Đào đất sâu, vận chuyển đất thải.
• Gia cố móng, tường vây, sàn hầm.
• Chống thấm bắt buộc, đặc biệt ở khu vực có mực nước ngầm cao.
• Biện pháp thi công phức tạp, thời gian kéo dài.

4) Kiểu nhà biệt thự sang trọng, thiết kế cầu kỳ

Kiểu nhà biệt thự nhà vườn, biệt thự cao cấp là loại hình nhà ở có chi phí xây dựng cao nhất, không chỉ do diện tích lớn mà còn bởi yêu cầu cao về thẩm mỹ và vật liệu. Đây là kiểu nhà phù hợp với gia chủ có ngân sách lớn, yêu cầu cao về không gian sống và tính thẩm mỹ lâu dài. Đặc biệt, chi phí nội thất và gạch ốp lát trong biệt thự thường chiếm tỷ trọng rất lớn trong tổng ngân sách, đôi khi ngang hoặc cao hơn phần thô nếu gia chủ đầu tư đồng bộ.

Chi phí tăng mạnh ở các hạng mục:

• Trang trí mặt tiền như phào chỉ, cột, hoa văn, mái vòm.
• Diện tích tường lớn, kéo theo chi phí xây – tô – sơn tăng.
• Vật liệu hoàn thiện cao cấp: gạch khổ lớn, đá tự nhiên, thiết bị vệ sinh cao cấp, cửa gỗ, lan can nghệ thuật.

2.2 Cách tính chi phí xây nhà theo diện tích và các hạng mục chi tiết

Tổng chi phí xây nhà = (Tổng diện tích xây dựng × Đơn giá dự toán) + Chi phí nội thất rời + Chi phí phát sinh dự phòng.

(A) Chi phí phần thô 

Đây là xương sống của công trình, quyết định độ bền, an toàn và tuổi thọ ngôi nhà. Tỷ trọng chi phí khoảng 55–65% tổng chi phí xây dựng, tùy loại nhà và mức hoàn thiện.

Phần thô thường bao gồm:

• Móng (đơn/băng/cọc).
• Khung kết cấu: cột – dầm – sàn bê tông cốt thép.
  Tường xây, tô trát.
• Chống thấm cơ bản (WC, ban công, mái).
• Hệ thống điện nước âm tường cơ bản.

Lưu ý: phần thô không nên tiết kiệm quá mức, vì sửa chữa kết cấu sau này rất tốn kém và phức tạp.

(B) Chi phí phần hoàn thiện (đẹp – tiện – bền)

Đây là nhóm chi phí ảnh hưởng trực tiếp đến thẩm mỹ và trải nghiệm sử dụng của gia đình. Bao gồm:  thiết bị vệ sinh, gạch ốp lát sàn – tường, sơn bả, trần thạch cao, cửa, lan can,...chiếm khoảng 35–45% tổng chi phí.

Trong thực tế, gạch ốp lát và thiết bị vệ sinh là hai hạng mục dễ “đội ngân sách” nhất nếu gia chủ không chốt mẫu sớm. Chỉ cần nâng cấp vật liệu hoặc đổi mẫu ở giai đoạn cuối, chi phí có thể tăng rất nhanh so với dự toán ban đầu.

(C) Chi phí nội thất tách rời 

Nội thất rời không nằm trong chi phí xây dựng cơ bản nhưng lại ảnh hưởng lớn đến tổng ngân sách.  Gồm các hạng mục như tủ bếp, tủ tuần áo, giường, sofa, bàn ăn, rèm cửa, đèn trang trí, đồ decor,...

Chi phí nội thất rời có thể dao động rất rộng, từ mức tiết kiệm đến cao cấp, tùy theo phong cách thiết kế, chất liệu, mức độ đầu tư của gia chủ,...Vì vậy,  gia chủ nên tách riêng chi phí nội thất rời để tránh nhầm lẫn với chi phí xây dựng và dễ điều chỉnh theo ngân sách thực tế.

3. Các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí xây nhà

Chi phí xây nhà không hoàn toàn cố định mà sẽ thay đổi tùy theo nhiều yếu tố khác nhau. Dưới đây là các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí xây nhà giúp gia chủ ước tính ngân sách sát thực tế hơn và tránh bị động trong quá trình thi công.

• Diện tích và quy mô công trình: Nhà có diện tích càng lớn, số tầng càng nhiều thì chi phí xây dựng càng cao do khối lượng vật tư và nhân công tăng theo.
• Phong cách thiết kế và độ phức tạp kiến trúc: Nhà có phong cách thiết kế hiện đại, tối giản hay nhà ở phổ thông thường có chi phí thấp hơn so với nhà phong cách Tân cổ điển, nhiều chi tiết trang trí cầu kỳ.
• Vật liệu xây dựng sử dụng: Vật liệu như gạch, đá, sơn, thiết bị vệ sinh,… ảnh hưởng trực tiếp đến tổng chi phí xây nhà. Cùng một diện tích nhưng lựa chọn vật liệu khác nhau có thể chênh lệch ngân sách đáng kể.
• Thời điểm xây nhà: Giá vật liệu và nhân công thường biến động theo mùa. Xây nhà vào cao điểm có thể khiến chi phí tăng cao hơn so với dự tính ban đầu.
• Đơn vị thi công: Mỗi nhà thầu sẽ có báo giá và cách tính chi phí khác nhau, nên chọn đơn vị uy tín, giúp báo giá rõ ràng, minh bạch và hạn chế phát sinh hơn.

Xem ngay: Kinh nghiệm xây nhà lần đầu-Những điều nhất định phải biết

4.  Lưu ý quan trọng khi tính chi phí nhà, tránh bị " đội giá"

Để việc tính chi phí xây nhà sát thực tế và hạn chế phát sinh ngoài dự kiến, gia chủ cần lưu ý một số điểm quan trọng sau:

• Không lấy đơn giá m² làm chi phí cố định: Đơn giá theo m² chỉ mang tính tham khảo, chưa phản ánh đầy đủ các hạng mục phát sinh trong quá trình xây dựng.
• Luôn dự trù thêm 10–20% ngân sách: Đây là khoản cần thiết để xử lý các chi phí phát sinh như điều chỉnh thiết kế, thay đổi vật liệu hoặc biến động giá thị trường.
• Chọn kỹ nguyên vật liệu ngay từ đầu: Thống nhất rõ các nguyên vật liệu giúp kiểm soát chi phí tốt hơn và tránh thay đổi giữa chừng gây đội giá.
• So sánh nhiều phương án thi công: Không nên chọn báo giá rẻ nhất mà cần xem xét kỹ các hạng mục cần thiết và cam kết của nhà thầu.
• Làm rõ hợp đồng thi công: Hợp đồng cần ghi rõ phạm vi công việc, tiến độ, chi phí và trách nhiệm của các bên để hạn chế tranh chấp và phát sinh ngoài ý muốn.

Việc tính chi phí xây nhà ngay từ đầu đóng vai trò rất quan trọng, giúp gia chủ chủ động ngân sách, hạn chế phát sinh và đưa ra những lựa chọn phù hợp cho từng hạng mục trong quá trình thi công. Khi đã nắm rõ cách tính chi phí, các yếu tố ảnh hưởng và những lưu ý cần tránh, việc xây nhà sẽ trở nên nhẹ nhàng và kiểm soát tốt hơn rất nhiều.

Trong đó, vật liệu hoàn thiện như gạch ốp lát và thiết bị vệ sinh là hạng mục ảnh hưởng lớn đến tổng chi phí cũng như chất lượng không gian sống lâu dài. Lựa chọn đúng sản phẩm ngay từ đầu không chỉ giúp tối ưu ngân sách mà còn hạn chế sửa chữa, thay thế về sau. Nếu anh chị đang tìm hiểu và so sánh các dòng gạch ốp lát, gạch lát nền, thiết bị vệ sinh phù hợp với nhu cầu và mức chi phí dự kiến, Showroom Hùng Lan là địa chỉ tham khảo đáng tin cậy với nhiều mẫu mã, phân khúc và tư vấn thực tế theo từng công trình.