Các bước làm thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở chi tiết năm 2026

Khi bắt tay thực hiện ngôi nhà mơ ước, chắc hẳn nhiều gia chủ sẽ không tránh khỏi cảm giác lo lắng về giấy tờ đất đai, thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở, không biết đất nhà mình có phải xin giấy cấp phép xây dựng không, nếu phải xin thì bắt đầu từ đâu và mất bao lâu mới xong.

Trong bài viết này, Showroom Hùng Lan sẽ giải đáp thắc mắc chi tiết, hướng dẫn cụ thể các bước xin giấy phép xây dựng nhà ở, đồng thời chỉ ra những sai lầm thường gặp khi làm thủ tục mà nhiều gia chủ dễ mắc phải, giúp quá trình xây nhà diễn ra thuận lợi và đúng quy định ngay từ đầu!

1.  Vì sao bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng trước khi xây nhà?

Theo quy định của pháp luật về xây dựng, trước khi khởi công xây dựng nhà ở, gia chủ bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng, trừ một số trường hợp được miễn theo quy định - Hùng Lan sẽ nói cụ thể hơn ở phần 2 trong bài viết. Đây là căn cứ pháp lý để Nhà nước quản lý trật tự xây dựng và bảo vệ quyền lợi của chính gia chủ. Việc xin giấy phép xây dựng là bắt buộc vì các lý do sau:

• Đảm bảo xây nhà đúng quy hoạch: Giúp cơ quan chức năng kiểm soát việc xây dựng. Trường hợp đất nằm trong diện quy hoạch không được xây nhà ở, gia chủ không được cấp phép xây dựng, dù đất đã đứng tên sở hữu.
• Kiểm soát quy mô và an toàn công trình: Thông qua giấy phép xây dựng, cơ quan quản lý sẽ xem xét các yếu tố như: vị trí xây dựng, diện tích, số tầng, chiều cao cho phép, mật độ xây dựng, khoảng lùi để không ảnh hưởng đến nhà xung quanh. 
• Căn cứ pháp lý để hoàn công và công nhận nhà ở hợp pháp: Nhà ở chỉ được hoàn công, cập nhật vào giấy chứng nhận quyền sở hữu khi được xây dựng đúng giấy phép
• Tránh bị xử phạt và buộc tháo dỡ: Theo quy định Nhà nước, xây nhà không xin giấy phép không chỉ bị phạt tiền, mà còn kéo theo nhiều hệ lụy pháp lý nghiêm trọng như đình chỉ thi công, buộc tháo dỡ và không được công nhận nhà ở hợp pháp.

Năm 2026, thủ tục xin cấp phép xây dựng có sự thay đổi từ ngày 01/07/2026 về việc miễn giấy phép cho một số nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng (diện tích dưới 500 m², ở khu vực không quy hoạch đô thị), nhưng đến khi luật này chính thức có hiệu lực thì vẫn nên kiểm tra quy định tại thời điểm xây dựng để biết có được miễn giấy phép hay không. 

Với người xây nhà lần đầu, kinh nghiệm quan trọng là hoàn tất đầy đủ thủ tục xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công, tránh tâm lý “xây trước, xin sau” để không rơi vào tình huống rủi ro, tốn kém và bị động về sau như bị xử phạt hành chính, buộc ngừng thi công hay thậm chí yêu cầu tháo dỡ phần xây sai hoặc toàn bộ công trình. 

Xem chi tiết ngay: Kinh nghiệm xây nhà lần đầu-Những điều nhất định phải biết trước khi xây

2. Trường hợp nào được miễn giấy phép xây dựng nhà ở

Theo quy định pháp luật về xây dựng hiện hành, không phải mọi trường hợp xây nhà đều phải xin giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, các trường hợp được miễn giấy phép rất cụ thể, nếu hiểu sai hoặc áp dụng nhầm vẫn có thể bị xử phạt như xây dựng không phép. Trước khi tìm hiểu về thủ tục xin giấy phép xây dựng, gia chủ cần phải biết mình có thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng hay không.

Theo Luật Xây dựng 2014, khoản 17 Điều 3, giấy phép xây dựng là văn bản được cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình từ cơ quan có thẩm quyền.

Căn cứ khoản 30 Điều 1 của Luật xây dựng sửa đổi 2020, điểm c khoản 1 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị năm 2024, điểm c khoản 1 Điều 56 Luật Đường sắt năm 2025, với nhà ở riêng lẻ, có thể kể đến các trường hợp phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công như:

• Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng chưa được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng tại khu vực có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thiết kế đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có quy mô dưới 07 tầng nhưng thuộc khu vực có quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung huyện, quy hoạch chung xã đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn nhưng được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.
• Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có quy mô từ 07 tầng trở lên.

Theo khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, điểm c khoản 1 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị năm 2024, điểm c khoản 1 Điều 56 Luật Đường sắt năm 2025, những trường hợp nhà ở riêng lẻ dưới đây được miễn giấy phép xây dựng, cụ thể:

• Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng tại khu vực có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thiết kế đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
• Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực có quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung huyện, quy hoạch chung xã đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Nhà ở riêng lẻ tại miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng.

3. Hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở gồm những gì?

Khi làm thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở, gia chủ cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định, tránh tình trạng thiếu giấy tờ khiến hồ sơ bị trả lại hoặc kéo dài thời gian xử lý. Thông thường, hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ bao gồm:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu quy định.
• Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng hợp pháp).
• Bản vẽ thiết kế xây dựng thể hiện rõ: Mặt bằng công trình, mặt cắt, mặt đứng, vị trí xây dựng trên lô đất.  Bản vẽ xin phép cần thể hiện đúng quy mô, số tầng, chiều cao, mật độ xây dựng. Nhiều hồ sơ bị trả lại do bản vẽ không đúng chuẩn hoặc không phù hợp quy hoạch.
• Bản cam kết đảm bảo an toàn cho công trình liền kề (nếu có nhà sát vách).

4. Hướng dẫn các bước làm thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở

Khi xin giấy phép xây dựng, gia chủ thường diễn ra theo các bước sau:

Bước 1: Kiểm tra pháp lý và quy hoạch thửa đất: Đây là bước quan trọng nhất trước khi chuẩn bị hồ sơ.

• Đất có đúng mục đích sử dụng là đất ở không.
• Có vướng quy hoạch, lộ giới hay khu chức năng đặc biệt không.

Bước 2: Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ xin giấy phép

Tập hợp đầy đủ giấy tờ, bản vẽ theo đúng quy định. Nên kiểm tra kỹ thông tin trước khi nộp để tránh sai sót.

Bước 3: Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền

Hồ sơ được nộp tại:

• UBND cấp huyện/quận (đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị).
• Hoặc cơ quan được phân cấp theo quy định địa phương
  Gia chủ sẽ nhận giấy hẹn trả kết quả sau khi nộp hồ sơ.

Bước 4: Theo dõi, bổ sung hồ sơ (nếu có)

Trong quá trình xử lý, cơ quan chức năng có thể yêu cầu bổ sung hoặc chỉnh sửa hồ sơ. Gia chủ cần phối hợp kịp thời để không kéo dài thời gian.

Bước 5: Nhận giấy phép xây dựng và khởi công

Sau khi được cấp giấy phép, gia chủ chỉ được khởi công xây dựng đúng nội dung được cấp phép và cần treo giấy phép tại công trình trong suốt quá trình thi công.

5. Những sai lầm khi làm thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở

Người xây nhà lần đầu rất dễ mắc phải những sai lầm sau khi làm thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở:

• Không kiểm tra quy hoạch trước khi xin phép, dẫn đến hồ sơ không được chấp thuận.
• Chuẩn bị hồ sơ thiếu hoặc sai thông tin, đặc biệt là bản vẽ.
• Nghĩ rằng đất đứng tên là được xây, không cần xin phép.
• Khởi công khi chưa có giấy phép hợp lệ.
• Xây sai nội dung giấy phép (sai số tầng, sai diện tích, thay đổi thiết kế).

Những sai lầm này có thể khiến gia chủ bị phạt, đình chỉ thi công hoặc buộc tháo dỡ, gây thiệt hại lớn về thời gian và chi phí.

6. FAQ-Câu hỏi thường gặp khi xin giấy phép xây dựng nhà ở

6.1 Thời gian xin giấy phép xây dựng nhà ở mất bao lâu?

Thời gian giải quyết thường từ 15–30 ngày làm việc, tùy theo từng địa phương và tính đầy đủ của hồ sơ.

6.2 Lệ phí làm thủ tục xin giấy phép xây dựng bao nhiêu?

Lệ phí làm thủ tục khoảng 50.000 VNĐ đến 150.000 VNĐ, lệ phí khác nhau theo từng địa phương, tỉnh thành trên địa bàn. 

6.3 Nhà sửa chữa, cải tạo có cần xin giấy phép không?

Nếu sửa chữa không thay đổi kết cấu, công năng, thường được miễn. Trường hợp thay đổi lớn vẫn phải xin phép.

6.4 Có thể xây trước rồi xin giấy phép sau không?

Không. Đây là hành vi vi phạm và có thể bị xử phạt, đình chỉ thi công hoặc buộc tháo dỡ.

6.5 Có nên thuê dịch vụ làm giấy phép xây dựng không?

Nếu gia chủ không rành thủ tục, việc thuê dịch vụ có thể giúp tiết kiệm thời gian, nhưng vẫn cần kiểm tra kỹ hồ sơ và nội dung giấy phép được cấp.

Trên đây là các bước thực hiện chi tiết từ việc nói rõ các trường hợp cần xin giấy cấp phép xây dựng hay các bước thực hiện nhanh chóng nhất trước khi xây nhà. Showroom Hùng Lan hi vọng, qua bài viết trên anh chị đã có thêm những thông tin hữu ích khi làm thủ tục xin giấy phép xây dựng.

Bên cạnh việc hoàn tất đúng thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở, gia chủ cũng nên chuẩn bị sớm cho giai đoạn tìm kiếm đơn vị thi công, thiết kế, chọn nơi uy tín mua nguyên vật liệu để chủ động hơn trong quá trình xây nhà. Việc tìm hiểu vật liệu, đặc biệt là gạch ốp lát và thiết bị vệ sinh, ngay từ đầu sẽ giúp ngôi nhà hoàn thiện đúng mong muốn.

Với kinh nghiệm tư vấn thực tế và nơi cung cấp mua gạch ốp lát, thiết bị vệ sinh cao cấp, Showroom Hùng Lan luôn đồng hành cùng gia chủ trong việc lựa chọn vật liệu phù hợp, giúp quá trình xây nhà trở nên dễ dàng hơn.

Liên hệ với Showroom Hùng Lan để được tư vấn tận tâm, chuyên nghiệp!